Права и обязанности продавца и покупателя недвижимости

Прежде всего приведем важнейший универсальный принцип купли-продажи недвижимости: государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, в установленных законом случаях без госрегистрации право не считается возникшим, а сделка – заключенной.

Более того, принятое государственным регистратором решение не может быть отменено никаким вышестоящим руководством.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество (как и отказ в государственной регистрации прав) может быть оспорено только в судебном порядке.

Соответствующий законодательству договор продажи недвижимого имущества определяет права и обязанности сторон данного договора.

Сам же договор продажи жилых помещений должен иметь ряд обязательных составляющих:

·        целевой характер использования жилища

·        невозможность изменения целевого характера по усмотрению сторон

·        возможность использовать жилое помещение как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником

·        в договоре должно быть прямо указано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении

·        необходимость государственной регистрации договора.

Права сторон договора продажи недвижимого имущества взаимообусловлены и корреспондируют с обязанностями.

Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества - продавец требовать оплаты переданного имущества. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.

В традиционные обязанности продавца входит:

·        передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче

·        не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи, если предметом договора является недвижимое имущество жилого назначения

·        возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации по вине продавца

·        не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества.

Покупатель вправе:

·        в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о его качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимости, возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости

·        в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются:

а) неустранимые недостатки,

б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени,

в) недостатки, выявляемые неоднократно,

г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения

·        требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче

·        в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации. При этом возмещение убытков не освобождает сторону от исполнения обязанности по государственной регистрации договора.

Покупатель обязан:

·        уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором

·        не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи

·        не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости)

·        возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации по вине покупателя.

Стоит еще раз подчеркнуть, что у приобретателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости.

Поэтому основной обязанностью продавца предпочтительнее считать обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью.